استاندارد حسابداری شماره ۴۴ ایران (اجاره‌ها) تغییرات بنیادینی در نحوه حسابداری قراردادهای اجاره (برگرفته از IFRS 16) ایجاد کرده است. سازمان حسابرسی ایران در سال‌های اخیر تلاش کرده است تا استانداردهای ملی را با استانداردهای بین‌المللی همگام کند. استاندارد ۴۴ یکی از مهم‌ترین گام‌ها در این مسیر است. این همگرایی برای شرکت‌های ایرانی که قصد ارتباط با سرمایه‌گذاران خارجی، مشارکت‌های بین‌المللی یا ورود به بازارهای جهانی را دارند، بسیار حیاتی است تا زبان مالی مشترکی با دنیا داشته باشند. بزرگترین و مهم‌ترین تغییر این استاندارد نسبت به استاندارد قدیمی‌تر (شماره ۲۱) این است که در سمت “اجاره‌کننده”، دیگر تمایزی بین اجاره عملیاتی و سرمایه‌ای وجود ندارد. تقریباً تمام قراردادهای اجاره باید وارد ترازنامه (صورت وضعیت مالی) شوند تا تصویر واقعی‌تری از تعهدات و دارایی‌های شرکت به استفاده‌کنندگان ارائه شود.
همه قراردادهای اجاره مشمول این استاندارد هستند، به جز مواردی مانند: حقوق اکتشاف معادن، دارایی‌های زیستی (مثل کشاورزی)، امتیازات خدمات و مجوزهای دارایی‌های فکری (مثل نرم‌افزار، فیلم، حق اختراع) که استانداردهای خاص خود را دارند.
طبق این استاندارد یک قرارداد زمانی اجاره محسوب می‌شود که ” حق کنترل استفاده از یک دارایی مشخص” را برای یک بازه زمانی معین، در ازای دریافت مبلغی (مابه‌ازا) منتقل کند. برای احراز حق کنترل، اجاره‌کننده باید دو شرط داشته باشد:
۱. حق دستیابی به بخش عمده منافع اقتصادی حاصل از دارایی را در طول دوره داشته باشد.
۲. حق هدایت نحوه کاربرد و استفاده از آن دارایی زا در اختیار داشته باشد.

در گذشته، شرکت‌های ایرانی می‌توانستند با استفاده از “ اجاره عملیاتی ” از ثبت بدهی‌های کلان در ترازنامه خودداری کنند و آن‌ها را فقط به عنوان هزینه اجاره در صورت سود و زیان نشان دهند. استاندارد ۴۴ این “ بدهی‌های پنهان” را آشکار کرده و به ترازنامه می‌آورد. 
این موضوع به سهامداران، تحلیلگران بورس تهران و بانک‌ها کمک می‌کند تا تصویر واقعی‌تری از تعهدات و ریسک مالی شرکت‌ها داشته باشند.

 حسابداری در دفاتر “اجاره‌کننده”
اجاره‌کننده برای تمام اجاره‌های خود (بدون توجه به ماهیت عملیاتی یا سرمایه‌ای) باید حسابداری یکسانی به این شرح انجام دهد:

 شناخت اولیه : در تاریخ شروع قرارداد، اجاره‌کننده باید یک ”دارایی حق استفاده” (Right-of-Use Asset) و یک ”بدهی اجاره” (Lease Liability) شناسایی کند.

 اندازه‌گیری بدهی اجاره: برابر است با ارزش فعلی (تنزیل شده) پرداخت‌های اجاره در طول مدت قرارداد. برای تنزیل از “نرخ ضمنی قرارداد” یا در صورت در دسترس نبودن، از “نرخ استقراض مختص اجاره‌کننده” استفاده می‌شود.

 اندازه‌گیری دارایی حق استفاده: شامل مبلغ اولیه بدهی اجاره، بعلاوه هرگونه پرداختی که قبل یا همزمان با شروع قرارداد انجام شده، مخارج مستقیم اولیه و برآورد مخارج برچیدن یا بازگرداندن دارایی به حالت اولیه است.

 پس از شناخت اولیه: دارایی حق استفاده به روش بهای تمام‌شده مستهلک می‌شود (شناسایی هزینه استهلاک). بدهی اجاره نیز در طول زمان مشمول هزینه تامین مالی (هزینه بهره) شده و با پرداخت اقساط اجاره کاهش می‌یابد.


 معافیت‌های اجاره‌کننده (استثنائات):
اجاره‌کننده می‌تواند تصمیم بگیرد دو نوع قرارداد را به عنوان دارایی و بدهی در ترازنامه نیاورد و هزینه آنها را صرفاً به صورت خط مستقیم در دوره‌ها شناسایی کند:

الف - اجاره‌های کوتاه‌مدت: قراردادهایی که مدت آنها ۱۲ ماه یا کمتر است و اختیار خریدی در آن‌ها نیست.

ب - ارزش پایین دارایی پایه: اجاره دارایی‌هایی که هنگام نو بودن ارزش پایینی دارند (طی مثال‌های پیوست شامل مواردی مثل تبلت، رایانه شخصی و اثاثیه کوچک اداری).

پس می بینیم که ورود این استاندارد از سال ۱۴۰۵، شاخص‌های کلیدی عملکرد شرکت‌های بورسی را به این شرح تغییر می‌دهد:

 افزایش EBITDA: از آنجا که هزینه اجاره جای خود را به “هزینه استهلاک” و “هزینه بهره (تأمین مالی)” می‌دهد، سود قبل از بهره، مالیات و استهلاک (EBITDA) شرکت‌ها به‌طور محسوسی افزایش می‌یابد.

 افزایش بهای تمام‌شده و کاهش سود خالص در سال‌های اول: روش جدید به گونه‌ای است که در سال‌های ابتدایی قرارداد، مجموع هزینه استهلاک و هزینه بهره بیشتر از مبلغ اجاره پرداختی است. این موضوع می‌تواند سود خالص (و به تبع آن EPS و سود تقسیمی DPS) شرکت‌های بورسی را در سال‌های اولیه اجرای استاندارد کاهش دهد.

 افزایش نسبت بدهی: اهرم مالی شرکت‌ها بالا می‌رود